政治局会议定调：中国楼市发生重大变化

中共中央政治局在24日召开的会议上，首次明确提出，要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整和优化房地产政策。此前，中国央行官员在10天前提到，“房地产市场供求关系已发生深刻变化”。这次会议对楼市进行了定调，明确了这一判断。中央政治局每年7月下旬召开的会议被视为决定下半年宏观经济政策方向的关键会议。业内专家认为，此次会议对中国房地产市场新形势作出研判，释放了三大重要信号。

房地产旧时代走向终结

房地产市场供求关系发生了重大变化，表现在近两年房地产市场交易活跃度下降，多地新房和二手房价格出现下跌，特别是今年4月份以来，房地产市场出现了边际转弱的迹象。这些现象反映出中长期因素发生了变化。首先，房地产发展阶段发生了变化。据中指研究院市场研究总监陈文静指出，2022年中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，新房市场进入见顶后的回落阶段。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察到许多过去没有出现过的现象，如居民按揭购房的积极性下降，房价预期逆转，居民持有房产的意愿下降，房屋流通速度变慢，银行按揭贷款余额减少等。这些迹象表明，资金流向房地产的时代已经结束，开发商大规模储备地块的时代也已结束。随着房地产市场和行业的重大变化，相关管理政策也会发生根本性的改变。李宇嘉认为，未来政策重点需要逐步从增量转向存量，从“有没有”转向“好不好”，政策方向也要从需求端刺激逐步转向供给侧改革。

楼市政策“工具箱”打开

在最近的会议上，提出了适时调整和优化房地产政策的建议。这意味着，中国楼市政策“工具箱”可能会再次被打开，而且会更加广泛地使用。中原地产首席分析师张大伟认为，央行此前透露，在房地产市场长期过热阶段，陆续出台的政策存在边际优化空间，这些边际优化举措很快会落地。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，适时调整和优化房地产政策是当前“慢复苏”市场现状下的迫切需要，也释放出了房地产政策端仍具有较大调控空间的积极信号。预计接下来，各地房地产政策调整力度将会有所加大，工具也将会趋于多元化。陈文静认为，下半年房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。在过去一年多的时间里，普通二线和三四线城市的房地产限制性政策已经基本放开，而在当前核心一二线城市，政策空间仍然较大。因此，在这些城市，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍然是政策方向。

再提城中村改造

在今年4月份的中央政治局会议之后，本次会议再次提出了积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。国务院常务会议于7月21日也提到，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。关荣雪认为，这意味着城中村改造将成为未来房地产发展的重点之一。在过去几十年的高速发展中，房地产市场存在着“重新建轻存量”、“重市场轻保障”等问题。在当前楼市进入新发展阶段的背景下，政策力度向短板部分倾斜，完善住房保障体系、创新存量住房的更新模式等都是必要的。58安居客研究院院长张波也认为，此次会议对于保障性住房的关注并未降低。结合此前对于城中村改造的部署，以及官方明确下一步将多渠道开拓保障性租赁住房房源，未来政策支持力度将会进一步增强，共同拉动社会投资来建设保障性住房。李宇嘉强调，未来的政策着力点在于把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。这包括加快保障性住房供给，特别是保障性租赁住房的大规模筹集建设和分配等；加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市的问题，释放其消费潜力；以及老旧小区改造，释放居民提升住房品质的潜力等。